Thị trường căn hộ chung cư đang khơi sắc

Đầu tháng 11, nhiều quan điểm đánh giá xen lẫn dự báo mang tính dè chừng về thị trường bất động sản đã được đưa ra tại hội thảo “Bất động sản trước những cơ hội mới”.

Trong đó, nổi lên ý kiến tích cực về tiến triển khả quan của thanh khoản thị trường từ cuối năm nay lan tới sang 2015 nhờ nhu cầu tăng dần lẫn yếu tố đầu cơ rục rịch trở lại. 

Ngược gió, cánh diều lên

Người lạc quan hay kẻ định kiến với thị trường nhà đất đều thừa nhận đó là nhờ hiệu quả lan tỏa của chính sách điều hành lẫn các công cụ tài chính hỗ trợ đi kèm. Sau đó, phải kể tới quyết tâm trụ lại với địa ốc bằng nhiều cách của giới tạo lập BĐS đã được nhà quản lý “vạch đường chỉ lối” một cách cụ thể.

Dự án Trung Kính Complex

Hàng loạt dự án tưởng chừng “đắp chiếu dài dài” đã lại náo nhiệt công trường thời gian vừa qua. Nào là Mỹ Sơn Tower (62 Nguyễn Huy Tưởng) với đủ loằng ngoằng về pháp nhân (như TBKD đã phản ánh cuối tháng 5/2014) đã được Liên minh sàn G5 bán “hết veo” những căn dưới 100m2 (thời điểm tháng 6 khi dự án mới chỉ xong móng).

Rồi tới CT3 thuộc tổ hợp The Pride được đổi tên thành HP Landmark Tower cũng rộn ràng mở bán với giá trên 1 tỷ đồng/căn sau hàng năm trời thử thách sự kiên nhẫn của khách hàng tham gia góp vốn.

Hay mới đây là Sapphire Palace (Quận Thanh Xuân) “bỗng” trở lại khuấy đảo thị trường nhờ cái bắt tay giữa Sông Hồng Land và Công ty CP Tân Hồng Hà…

Sự trở lại đầy hưng phấn của các dự án vốn đì đẹt 2-3 năm qua được ghi nhận rõ ràng ở trục Lê Văn Lương kéo dài. Xưa cũ nhất, phải kể tới những tổ hợp dự án của Nam Cường, Nam An Khánh, Bắc An Khánh lũ lượt “vời” khách mua với các dòng sản phẩm “ngon – rẻ” nhưng chỉ “bổ” các Thượng đế chẳng còn lựa chọn nào khác khi tài chính quá eo hẹp.
Nhưng may mắn, đây lại là tỷ lệ quá bán trong dòng người tìm mua nhà đất Thủ đô. Cùng lúc đó, gói 30.000 tỷ đồng, chính sách hỗ trợ DN và khả năng thanh toán của khách hàng mua nhà đã kịp thời có mặt đúng lúc, đúng chỗ.

Chẳng thế, một đại dự án của ông chủ Vũ Văn Tiền như Geleximco Lê Trọng Tấn đang phủ kín những diện tích còn bỏ không: Tháng 10, Gemex Tower được chào bán rộng khắp với mức giá rất “hời”. Trước đó, một dự án cao cấp là Green Star trở nên đắt giá trong mắt người mua (3 năm trước đã mở cửa nhà mẫu đón khách!)…

Thêm minh họa khác cho cú “lội ngược dòng” dự án là Hồ Gươm Plaza (Trần Phú, Hà Đông) của DN ngành may mặc. Tháng 8/2012, khi dự án mới thi công tới tầng 8, nhiều khách hàng đã nghi ngờ về cái hẹn bàn giao vào quý II/2013.

Mối lo đó đã thành hiện thực, khi thời gian này, chủ đầu tư vẫn vừa mở bán vừa hoàn thiện nốt các tiểu hạ phần còn lại. Chỉ khác, khi trước là Savills phân phối, nay thì tới phiên Đất Xanh Miền Bắc giữ vai trò “bà mối”…

Sau tất cả, năm 2014, May Hồ Gươm vẫn đang “thắng” ở dự án này, sau rất nhiều bức xúc của người mua lẫn cái nhìn trực diện của báo chí. Người dọn về ở còn đủ than vãn, kẻ bên ngoài thì náo nức tìm nhau giao dịch, thậm chí kiêm cả suất chênh – giới tạo lập BĐS chỉ cần điều này.

Chưa “hồi” đã “chênh”

Mua chênh, bán cắt lỗ là hai hoạt động tiêu biểu nhất của thị trường thứ cấp suốt nhiều tháng qua. Hai “động tác” quen thuộc trong giới đầu tư nhỏ lẻ lẫn những “trùm” đầu cơ với tầm nhìn dài hạn ban đầu xuất hiện ở các dự án “tưởng rẻ mà chẳng rẻ” của Xí nghiệp Nhà Lai Châu (Đại Thanh, Kim Văn – Kim Lũ, VP5, VP6 Linh Đàm…).

Sau dần, những dự án tầm trung-cao cấp cũng lọt vào “tầm ngắm” của đội lái này. Có thể kể: HH2 Bắc Hà, C14 Bộ Công an, Tây Hà Tower, CT1-CT2 Trung Văn, HuyndaiHillslate, Diamond Flower Tower.

Hoàn toàn là những cái tên “mới toanh” dù đã “cũ rích” trên hồ sơ nhà quản lý. Tâm lý người mua nhà cũng trở nên bình thản hơn với tình trạng giá chênh vài trăm triệu cho sản phẩm chỉ chưa đầy 1,5 tỷ đồng ngay tại phiên mở bán.

Diễn biến chung, các dự án kể trêna đều ghi nhận bán chênh rất nhanh và ngay sau đó chừng 1-2 tháng, những lời chào mời bán cắt lỗ lần lượt phủ kín các thuê bao di động lẫn email của bất cứ ai.

Tuy vậy, lại có không ít dự án liên tục “duy trì” mức tiền chênh lẫn giá chào bán ở mức ngoài tưởng tượng. Rõ nhất, là N04 Hoàng Đạo Thúy tăng giá chênh theo ngày (đầu tháng 9 ghi nhận trong giới đầu tư là 620-650 triệu đồng/suất, tới cuối tháng 10, lên tới ngót 1 tỷ đồng/suất).

Tiếp sau, Mandarin Garden giao hoàn thiện có đơn giá 53 triệu đồng/m2, D2 Giảng Võ không…còn hàng bán dù người mua sẵn sàng trả 43-44 triệu đồng/m2. Platinum Nguyễn Công Hoan đòi hỏi mức tiền 38-40 triệu đồng/m2 cộng chênh thì… may ra có hàng cho thượng đế.

Nhìn sơ danh sách các dự án có đơn giá cao, tiền chênh vài trăm triệu tới cả tỷ đồng lẫn mức độ “khan hàng”, phần đông vẫn là các dự án cao cấp (chí ít là theo tên gọi dự án).

Trong khi đó, thông tin hồi tháng 9 của CBRE đã khiến rất nhiều người giật mình: Tồn đọng căn hộ cao cấp ở Thủ đô đang vào khoảng 4.000 căn. Tổng nguồn cung lên tới 22.000 căn của 30 dự án, chỉ khoảng một nửa số này đã hoàn thiện và đi vào sử dụng…

Chỉ khó hiểu một điều, khối tài sản nghìn tỷ đồng nằm trong các dự án cao cấp tồn đọng sẽ được xử lý ra sao? Giả thiết nguồn cung dự kiến 22.000 căn như CBRE dự báo là chuẩn xác, thì đó mới chỉ ở thời tương lai. Thống kê nguồn cung là các dự án được phê duyệt, mới triển khai. Còn về đích với tỷ lệ lấp đầy lại là chuyện khác hoàn toàn so với kỳ vọng của DN, nhà băng lẫn ý chí của nhà quản lý.

Trung kính Complex

Phải chăng BĐS đang đứng trước những mối nguy mới, thay vì…cơ hội mới?

Theo Đông Hưng

Thời báo Kinh doanh

Read More

Đầu tư mua nhà cho thuê

Nếu như năm 2013, đa phần người mua căn hộ để ở thì trong năm 2014 mua với mục đích cho thuê đang ngày một tăng nhiều hơn.

Bài toán tài chính lâu dài

Thống kê giao dịch từ các sàn bất động sản trong thời gian gần đây cho thấy đang có một sự chuyển dịch mới của người mua bất động sản.

Trong một khảo sát ngẫu nhiên 5.000 khách hàng của một sàn BĐS lớn tại Hà Nội từ 2011 đến nay cho thấy nhu cầu đầu tư dài hạn vào bất động sản đang có xu hướng tăng lên rõ rệt. Đó là đầu tư dài hạn  vào những căn hộ cao cấp nội đô để cho thuê nhằm mang lại giá trị gia tăng lâu bền.

Số liệu của sàn bất động sản này cho thấy nhu cầu mua ngôi nhà thứ 2 rất ổn định trong 4 năm qua chiếm tỷ trọng khoảng 5-6%, đầu tư dài hạn vào bất động sản cũng tăng từ 11% vào 2012 lên 15% vào năm 2014. 

Tỷ trọng nhà đầu tư trong giao dịch bất động sản

Nguồn: Đất Xanh Miền Bắc

Nhìn vào lợi tức cho thuê được ở một số dự án căn hộ cao cấp ở Hà Nội và TP.HCM vào khoảng 6% đến 7%/năm như tại Indochina Plaza Hanoi, Dophin Plaza, Star City Lê Văn Lương… thì đổ vốn vào đây hấp dẫn hơn so với tiền gửi ngân hàng hiện nay. Bởi ngoài, có lợi tức ổn định thì với xu hướng thị trường bất động sản ấm lên, nhà đầu tư còn kỳ vọng giá tài sản tăng lên trong tương lai.

Trung Kính complex

Cô Thư, một khách hàng mua căn hộ 73m2 tại dự án căn hộ cao cấp Watermark  cho biết, nếu dựa trên mức giá cho thuê trung bình hiện nay tại khu vực Hồ Tây, thì căn hộ này có thể mang về mức thu nhập khoảng 25-30 triệu/tháng. “Với chương trình trọn gói từ việc tìm khách thuê, hỗ trợ gói nội thất 170 triệu đến cam kết mức lợi tức 7%/năm như hiện nay tại Watermark thì tính ra mọi việc quản lý của tôi khá đơn giản.

Cũng theo cô Thư thì mức thu nhập hàng tháng như thế không phải là quá cao nhưng lại ổn định, và cô cũng tin là với vị trí ở khu Hồ Tây thì giá trị tài sản không bị suy giảm theo thời gian.

Bên cạnh những nhu cầu thiết yếu có giới nhà giàu Hà Nội cần một kênh đầu tư an toàn và hiệu quả, thì với việc dòng vốn ngoại đang trở lại VN, cũng là một  “bệ phóng” cho thị trường căn hộ cao cấp cho người nước ngoài thuê.

Theo thông tin từ CBRE, từ đầu năm nay, ngân sách của khách thuê đang dần cao hơn, cụ thể, số lượng yêu cầu hỏi thuê với ngân sách từ 2.000-4.000USD tăng gần gấp đôi so với cùng kỳ năm ngoái. Theo thống kê, Tây Hồ và khu trung tâm vẫn là khu vực được khách nước ngoài yêu thích và sẵn sàng trả chi phí cao cho việc thuê nhà. Giá cho thuê trung bình của các căn hộ cao cấp khu vực này từ 1,500 – 1,700 USD cho căn hộ 2 phòng ngủ và từ 1,700 -2,400 USD cho căn hộ 3 phòng ngủ.

Cùng với sự gia tăng của nhu cầu thuê, các nhà đầu tư trong thời gian gần đây cũng bắt đầu chuyển hướng mục đích đầu tư từ mua đi bán lại sang mua để cho thuê. Theo Giám đốc một sàn giao dịch bất động sản lớn tại Hà Nội cho biết có tới 20-25% khách hàng mua trong thời gian gần đây chỉ để cho thuê lại. Một nhân viên kinh doanh của sàn BĐS cho rằng gần đây nhiều khách hàng chọn mua các căn hộ có diện tích nhỏ, tầng thấp, giá mềm để cho thuê lại khiến những căn hộ loại này trở nên khá sôi động.

Cung đang dần thu hẹp

Tại Hà Nội với quyết định mới của Thủ tướng và UBND Hà Nội có thể sẽ khiến nguồn cung căn hộ này dần thu hẹp.

Quyết định số 996/QĐ-TTg đã chỉ rõ mục tiêu đến 2015: “Tạm dừng phát triển nhà ở thương mại trong khu vực nội đô lịch sử đối với các dự án chưa được chấp thuận chủ trương đầu tư, lựa chọn chủ đầu tư hoặc chấp thuận đầu tư dự án”.

Bên cạnh đó, UBND Thành phố Hà Nội đã ban hành Quyết định số 4177/QĐ-UBND phê duyệt quy hoạch phân khu đô thị Khu vực Hồ Tây và Phụ cận (A6) quận Tây Hồ, trong yêu cầu về tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan xác định đối với những khu đất giáp Hồ Tây (trong phạm vi từ mép hồ ra tối thiểu 50m) khi xây dựng công trình cần đảm bảo chiều cao công trình tối đa 12m, tương đương 3 tầng.

Các thống kê cũng cho thấy trong năm 2014 chỉ khoảng 5-6 dự án căn hộ cao cấp thuộc các quận nội thành cũ được chào bán trên thị trường. Trong khi đó, phần lớn nguồn cung mới đến từ các khu vực quận mới ở xa trung tâm.

Dự án home city

Như vậy có thể thấy nhu cầu đầu tư dài hạn vào bất động sản đang có xu hướng tăng trong năm nay bởi đây là thời điểm thuận lợi nhất để mua được những căn hộ ứng ý, với nguồn cung một số dự án vẫn đang còn chào bán trên thị trường.Tuy nhiên, số lượng cũng không phải là nhiều, theo chủ đầu tư dự án Watermark thì số lượng căn hộ áp dụng chương trình cam kết cho thuê chọn gói lợi tức 7%/năm cũng chỉ có 5 căn.

Theo đánh giá của giới chuyên môn, căn hộ cho thuê đang được xem là kênh đầu tư hấp dẫn trong bối cảnh thị trường bất động sản chưa có dấu hiệu phục hồi rõ rệt. Tuy nhiên, kênh đầu tư này chỉ phù hợp với các căn hộ cao cấp có vị trí nội đô, không gian sống, chất lượng xây dựng, thiết kế, quản lý và an ninh tốt. Lý do là khách thuê phần lớn là các chuyên gia nước ngoài sang Việt Nam sinh sống và làm việc và họ thường chọn các khu căn hộ có thể mang đến cho họ chất lượng sống tốt nhất. 

Chung cư Trung Kính

Read More